おおくの人が不動産に関して無関心ではいられない価格というと、不動産を手に入れる際の購入額、手放す際の売却額、そして不動産を所有している間にかかる固定資産税などでしょう。
そのうちの固定資産税は、固定資産税評価によって決められます。
土地評価には公的土地評価に類されるものがいくつかあるのですが、固定資産税評価がその公的土地評価のひとつにあたり、固定資産税路線価とも呼ばれます。
ただ、ご存知のとおり固定資産税は土地だけでなく建物（家屋など）にもかかりますので、土地評価の範囲に留まるものではありません。
固定資産税評価とはいっても、ここで評価された結果は固定資産税以外の税額にも関わります。
相続税はもちろんのこと、都市計画税にもです。
さて、固定資産税評価のうち土地に対する評価ですが、土地にかかる評価額は時価で言うと60から70パーセントほどになります。
公示価格で言うと、これもまた約70パーセントです。
土地の価格として真っ先に思い付くであろう地価、これは我々の生活に直接影響を及ぼすものではありませんが、固定資産税を通して間接的に影響を与えています。
固定資産税評価は3年ごとに見直され、その際地価をも考慮に入れて評価額が変わります。
当然、地価が下落すれば評価額も下がりますし、上昇すれば上がります。
ただし、地価が下がれば支払うべき固定資産税が減額されるとも限りません。
評価替え時には負担調整というものがありますし、また建物に対する固定資産税評価も忘れてはなりませんからね。
そんな固定資産税評価ですが、これは各市町村に収められている固定資産税課税台帳に登録されており、我々にも閲覧可能となっています。
もし評価額に納得できないのであれば申し出ることが可能ですが、それこそ地価や土地評価や不動産業界に明るくないと難しいかと思います。
土地評価とは、簡単に言うと土地の価格を導き出すためのことです。
土地の価格といえば「地価」という用語がありますね。
ところで、この地価とはいったい何なのでしょうか？
たまにニュースや新聞で「地価が上昇」（或いは下落）などという項目を目にすることはありませんか？
地価が時によって上下することくらいは、誰もがご存知かと思います。
また、単純な考えとして、発展して賑わっている地域は地価が高く、過疎化が進んでいる地域は地価が低いというイメージもあることかと。
筆者自身、地価についてはそんな典型的なイメージを抱いています。
今でこそ、その地価が決まるにも様々な基準から土地評価がされることは判りますが、かつてはとある街づくりのシュミレーションゲームで「地価」なるものを知ったクチでした。
そのゲームの場合、役所や駅といった公共施設や、公園やスタジアムといった娯楽施設の周辺、または海辺といったリゾート地のような箇所だと地価が高く高級マンション等が建ち並び、それらから遠ざかるほど地価が低くなって小さな家しか建たないという仕組みだったのですが・・・
こういったイメージは地価に関する基本的な考え方であり、けっして間違ってはいません。
ただ、現実はゲームとは異なり、歴史的な要素や今後の発展への期待も評価基準となります。
例えば、現在東京の郊外には、交通の便が見直されて高級マンションが建てられるなど人口増加を図っている地域がいくつもありますね。
そういった地域は今後地価が上昇していくであろうことが考えられます。
相続税が発生するのは「財産」と称するもの全てで、不動産に関しては土地だけでなくもちろん建物にも相続税がかかります。
相続税を算出するためにも、評価は必須のこと。
評価されるタイミングは相続開始時で、相続される以前から見られていた価値はいったん白紙に戻されます。
さて、相続税に関する土地評価ですが、まず評価項目にはいくつかあります。
土地評価の項目とは、土地の種類。
以前に説明した地目と少々似ていますが、こちらは財産の種類とも言えるので別物とお考えください（基本的には地目に準じていますが）
評価項目にある土地（財産）の種類は以下となっています。
●宅地・・・市街地内の宅地、路線価無しの宅地と区別して評価。
●農地・・・市街地内の農地、市街地周辺の農地、純農地及び中間農地と区別して評価。
●山林・・・市街地内の山林、純山林及び中間山林と区別して評価。
●私道・・・（以下参照）
私道とは、道路の突きあたりが自宅だったり、その家に入るためだけに回り込んでいたりする道路がそれにあたります。
基準としては、道路の利用者が特定の者たち（家族やお客さん）のみかどうか。
もちろん、土地としての所有関係もありますが。
不特定多数の人々が通り過ぎるだけに利用している道路であれば、評価はされません。
ちなみに、遺産分割が行われる場合ですが、相場を基準にされる一方で国税庁の「財産評価基本通達」に従う必要もあります。
よって相場と評価は必ずしも一致しませんので、覚えておきましょう。
土地の評価をしてもらおうと思ったら、良い不動産鑑定士を選択しなくてはいけませんね。
自分が不動産鑑定などについてとても詳しいという人はあまりいらっしゃらないのが普通です。
自分の土地の評価を知りたい！不動産のことで相談したいことがあった場合は不動産鑑定士に依頼することになります。
知り合いに信頼できる不動産鑑定士がいる場合は安心ですが、どのように不動産鑑定士を選べばいいのか、そのポイントをお伝えしていきます。
現在では不動産の鑑定は様々な要求があります。
複雑な事柄でも幅広い知識が必要となります。
様々な問題点を解決できるように素早く鑑定していただける不動産鑑定士を選びましょう。
土地の評価がなんとなく知りたい・・・
そう思って不動産鑑定士に依頼する人はほとんどいないでしょう。
普通は、不動産を担保にして融資を受けるために土地の評価を知りたいとか、不動産の権利について裁判となるので評価額を知りたいとか、依頼するほうは少しでも早く不動産の価値を知りたいわけです。
どんなに有能であっても、仕事が遅かったり、依頼が殺到していて、鑑定評価書の必要な期日まで作成できなかった。。。なんてことにならないように、能力だけでなく素早く対応してもらえるかが、ポイントになります。
もちろん、鑑定料金も事前に確認しましょう。
相場と自分に不動産の規模などを考慮してその報酬が妥当なのかどうか考えましょう。
もちろん信頼性のある鑑定をしていただけるのかどうかが最大のポイントですね。
土地の評価は不動産鑑定士が行います。
今回はその不動産鑑定士にスポットをあててみたいと思います。
不動産は特殊なものとなりますので、適正な価格を設定するのがとっても難しいものですね。
ですから不動産鑑定士が評価基準にもとづき、不動産の評価を行います。
不動産の評価は、その不動産の場所や環境など様々な条件を考慮し鑑定します。
実際に不動産鑑定士という仕事を知らない人の方が多いのではないでしょうか。
それは土地の取引は一般の方はそう何回もすることがないからかもしれませんね。
不動産鑑定士は土地などの不動産を評価する鑑定評価業務と不動産のコンサルティングがおもな仕事となります。
不動産の鑑定を行うことができるのは不動産鑑定士だけです。
国や都道府県が工事している地価公示価格の評価や、公地に買収評価などを行うことや,
民間では、企業や個人の依頼をうけて、土地などの不動産の売買や融資における担保などのために評価をしたりもします。
そのような不動産の経済価値を決定づける、大切な業務を不動産鑑定士はこなすわけですから、とても高度でたくさんの知識が必要となり求められますので、不動産鑑定士になるのはそう簡単なものではありません。
難関試験に合格し、そして資格を取得しても日々勉強していかなければいけません。
ですが、不動産鑑定士の活躍の場は多く、とてもニーズがある資格です。
土地の評価をする不動産鑑定士、あなたの目指してみませんか？
土地の評価には様々な要素が関わってきます。
素人にも思いもよらない要素が原因となって評価額が下がることもあります。
では、どのような場合がそれにあたるのか？
以下を見ていきましょう。
■土地の近くに高速道路・線路等がある場合
こういった騒音が発生しやすい施設の近くの土地は「嫌悪施設」と呼ばれます。
利用価値が決して高いとはいえないため、評価が低くなるかもしれません。
■土地の近くに墓地がある場合
これも言うに及ばず。
騒音のように直接的な影響はないものの、どうしたって利用者からは避けられますからね。
■土地に面した道路の幅が狭い場合
建築基準法により、面した道路が幅が4メートル未満の場合にはセットバックが適用されます。
セットバックとは、道路の中心線から2メートル測った分の中に含まれている土地で、その部分のみ道路と見なされます。
■土地が長方形（正方形）でない場合
土地の形が平行四辺形や台形などの場合・・・面白い形ではあるのですが、使い勝手は良いとはいえませんね。
そのため、これらは不整形地と見なされ、評価が低くなる可能性があります。
■土地の上空に高圧線がある場合
土地上空に高圧線があると、建てられる建築物に制限が加わるため、それによって評価が低くなる可能性があります。
■土地が容積率の違う地域に跨っている場合
土地は商業地といった区分によって容積率が異なっています。
そのため、容積率の違う地域に跨っている場合、それぞれに応じて計算しなくてはなりません。
固定資産税については詳しく説明せずとも、大体のことはお判りかと思います。
土地や家屋等の不動産を所有している場合、市町村に支払わなければいけない税金ですね。
その固定資産税の税額は3年ごとに見直されるのですが、その際の計算に利用されるのが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額は固定資産課税台帳に登録されています。
この数字は主に固定資産税を算出するときに利用されますが、それ以外にも不動産取得税、都市計画税、相続税などにも関わってきます。
固定資産税評価額は、不動産が土地の場合と建物の場合とで評価の仕方が異なっています。
土地の場合は公示価格の70パーセント、建物の場合は建築費の60パーセント前後。
それらから計算して定めるのは市町村です。
3年ごとに見直されるのは、もちろん地価の変動に合わせるためですね。
ただ注意しなければならないのは、地価が下がったからといって固定資産税評価額や税額も下がるわけではないということ。
税金には負担調整というものもありますから、それによっては税額が上がる可能性もあるのでお気を付け下さい。
当然、これは不動産が土地の場合の話ですが。
固定資産課税台帳は市町村の税務課にあるので、自分が所有している土地やマイホームの評価が気になるのであれば閲覧させてもらうことも可能です。
それを見てもし評価に納得がいかない場合・・・3月中という限られた期間ではありますが、審査を申し出ることが可能です。
土地を相続、及び贈与する場合には土地評価が深く関わってきます。
特に、評価額に関しては注意が必要ですね。
土地評価の方法は、まずは土地の用途の調査から始まります。
相続・贈与する土地が複数あり、それぞれの地目が宅地と畑といったように異なっている場合それぞれで評価しなくてはなりません。
見た目では同一と見なされる土地でも、一方ともう一方とで用途が異なっている場合は、宅地の部分は宅地として、畑の部分は畑として、それぞれ別個に評価されるのです。
用途が異なれば評価方式もことなります。
宅地は路線価方式で評価されると前回述べましたね。
路線価方式では、土地1平方メートル当たりの単価を道路ごとに割り出し、それを基準として評価が行われます。
もうひとつ、倍率方式という評価方式があるのですが、この方式の場合は固定資産税評価額から計算します。
これらの方式がどう使われるかは各地方によってことなるので、それぞれでご確認ください。
とはいえ、当然ですが方程式に従って数字を当てはめれば評価額が算出されるものではありません。
土地には形を始めとした簡単に数字では表せられない要素も含まれていますので、これらを考慮すると路線価等よりも金額が上下することは珍しくないのです。
また、土地評価はあくまでも相続や贈与に関わる税法上の目安です。
時折不動産鑑定と混同してしまう場合もあるようですが、不動産鑑定とは全く意味合いが異なりますので、こちらも混同してしまうことのないようご注意ください。
土地評価の方法は土地の地目によって定められています。
地目とは土地の用途といった種類であるとお考えください。
地目それぞれに、固定資産評価基準によって評価方法が定められているのです。
まずはその地目ですが、固定資産評価基準で定められている地目には以下の9項目があります。
【宅地】・・・建設物を建てるための土地。または建物用敷地として維持効用を果たす土地。
【田】・・・用水によって耕作する農耕地。
【畑】・・・上記「田」以外の農耕地。
【山林】・・・耕作されずに樹木等が育成している土地。
【原野】・・・耕作されずに灌木や雑草等が育成している土地。
【牧場】・・・家畜動物を放牧する土地。
【鉱泉地】・・・鉱泉の湧出口。または湧出口を維持する土地。
【池沼】・・・灌漑用水以外の貯溜地。
【雑種地】・・・上記のどれにも該当していない土地。
固定資産評価基準においては、登記簿上で何と示されていようと、現況から地目を認定されます。
ただし、地積については土地登記簿に登録されているもので認定することが原則となっています。
そして評価額ですが、正常売買価格を基準として売買実例価格から算定されます。
宅地に関しては道路から価格を導き出す路線価方式がとられ、鑑定評価価格及び地価公示価格の7～8割を目安として路線価が算出されます。
☆注意
固定資産評価基準では宅地について上記のように定められていますが、宅地の定義は「宅地建物取引業法」「宅地造成等規制法」「土地区画整理法」のそれぞれで異なっています。
混同してしまわないようご注意ください。
土地の価格は様々な要因から評価され、決定づけられます。
周囲の環境しかり、また前回説明した路線価の要因でもある道路しかり。
近い地域の似たような土地でも、些細な違いによって土地の価格は大きく異なるものなのです。
その些細な違いには買主と売主の事情というものも当然関わってきます。
土地の売買を行うからにはそれなりの事情、または動機があるはずです。
それによっても土地の価格が変わってくるため、土地評価とはかくも複雑なことなのです。
しかし、土地を公正に評価するためには大元の基準が必要となります。
売買を行う両者の事情を全く考慮せずに導き出された価格、それが公示価格です。
公示価格は土地そのものを評価して導き出さなくてはならないため、余分な評価要因は一切省かれています。
余分な評価要因とは、売買する人たちの事情もさることながら、その土地に建てられた建物などです。
建物を評価要因に加えるとなると、建物そのものの築年数だとか建築費用だとかも考慮しなくてはならず、そうすると純粋な土地の価格とは言えなくなるのです。
つまり、公示価格とは更地評価でもあるのです。
建物が無い場合の土地の価格と考えると良いでしょう。
最終的に公示価格を決めるのは国土交通省の土地鑑定委員会です。
まずは不動産鑑定士が現地を調査するのですが、それを行う不動産鑑定士は一人ではなく二人です。
といっても、各々が協力して行うのではなく、それぞれ別々に調査します。
土地から考えられる収益、取引事例、地域間におけるバランスなどさまざまな事柄から分析し、その評価結果ら国土交通省が公示価格を決定づけるのです。